상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법, 민법상 임대차, 전세권 설정의 세 가지 형태로 구분됩니다. 보증금액이 지역별 기준 이하인 경우에는 상가임대차법이 우선 적용되어 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등의 규정을 통해 임차인을 보호합니다. 기준을 초과하는 임대차는 원칙적으로 민법상 임대차 규정이 적용되나, 계약갱신요구권 등 일부 조항은 초과 계약에도 차등 적용됩니다. 전세권 설정은 등기를 통해 물권적 효력을 가지므로 일반 임차권과 차이가 있습니다.
영업용 상가건물을 임차하려는 경우 보증금 규모와 계약 형태에 따라 적용 법률이 달라지므로 사전 검토가 필요합니다. 환산보증금을 초과하는 임대차 계약을 체결할 때는 우선변제권 미인정 등 법적 한계를 고려해 전세권 설정이나 별도의 담보 확보 방안을 마련해야 합니다. 분쟁 발생 시 임차인은 해당 임대차가 상가임대차법 적용 대상인지 확인하여 계약갱신 요구나 권리금 회수 조치를 정당하게 주장할 수 있습니다.
임대차의 유형
다른 사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 유형
「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차
「상가건물 임대차보호법」에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).
대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 등, 적용 제외, 평가기준의 고시 등 및 표준권리금계약서 작성 등, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 차임연체와 해지, 폐업으로 인한 임차인의 해지권, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
「민법」에 따른 임대차
당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 임대차계약이 성립합니다(「민법」 제618조).
보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는「상가건물 임대차보호법」이 아닌「민법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항).
「민법」에 따른 전세권 설정
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용·수익하며, 전세권이 소멸하면 목적 부동산으로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권입니다(「민법」 제303조제1항).
전세권은 전세권설정계약을 체결하고 전세권등기를 함으로써 취득합니다. 전세권설정계약만 체결하고 전세권등기를 하지 않은 경우를 미등기 전세, 이른바 채권적 전세권이라고 합니다.
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